Определении площадей объекта капитального строительства на этапе представления документов для получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.
В соответствии с ч. 10 и 10.1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
Обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о регистрации недвижимости).
Пунктом 2 Приказа Минэкономразвития РФ от 18.12.2015 N 953 (далее – Приказ N953) установлено, что технический план, в том числе представляемый для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, содержит информацию, необходимую для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН), для государственного кадастрового учета объекта недвижимости, а также содержит сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.
Кроме того, ч. 11 ст. 55 ГрК РФ установлено, что в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Законом о регистрации требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана.
Требования к содержанию технического плана установлены ст. 24 Закона о регистрации недвижимости.
Требования к определению площади здания, помещения утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 01.03.2016 N 90 "Требования к определению площади здания, сооружения и помещения" (далее – Приказ N 90), вступившим в силу с 1 января 2017 г.
В соответствии с п. 2 Приказа N 90 площадь здания, сооружения, помещения определяются как площадь простейшей геометрической фигуры (прямоугольник,
трапеция, прямоугольный треугольник и т.п.) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур.
При этом необходимо обратить внимание, что при определении площади здания, площадь, занимаемая внутренними стенами, перегородками, учитывается в площади этажа, а соответственно и в площади здания (жилого и нежилого). Письма Минэкономразвития РФ от 23.01.17 № ОГ-Д23-543, от 01.02.17 № ОГ-Д23-1002, от 07.03.17 № Д23и-1186.
Приказом N 90 разграничивается порядок определения площади жилого и нежилого зданий.
Также следует отметить, что законодательством, действовавшим до 01.01.2017, была предусмотрена возможность включения сведений о помещениях, расположенных в здании, исключительно в случае подготовки технического плана в отношении многоквартирного дома.
В соответствии с приказом Минэкономразвития РФ № 953 с 01.01.2017 технический план здания (многоквартирного дома) в обязательном порядке содержит полученные в том числе по результатам кадастровых работ сведения, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета всех расположенных в таком здании (многоквартирном доме) помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также помещений вспомогательного использования), включая сведения о местоположении в здании и площади таких помещений, а также машино-мест.
Учитывая, что форма разрешения на ввод установлена приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 19.02.15 № 117/пр, документы, представляемые в Службу для получения разрешения на ввод в эксплуатацию, должны содержать сведения о площади здания и площади помещений, расположенных вмногоквартирном жилом доме, а именно: количество и площадь квартир и нежилых помещений (встроено-пристроенных, технологических, общего имущества, автостоянки) с учетом и за исключением балконом, лоджий, веранд и террас. Для этого рекомендуем необходимые сведения о помещениях многоквартирного жилого дома указывать в разделе технического плана «Заключение кадастрового инженера», а также приобщать справку о ТЭП в состав Приложения к техническому плану в соответствии со ст. 50 Требований к подготовке технического плана.
Для остальных объектов капитального строительства технический план здания, сооружения может содержать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета всех помещений и (или) машино-мест в здании, сооружении.